经济学家预测：2031年核心城市房价将重回高峰

在近期的一次发言中，著名经济学家马光远就未来的房地产走势发表了重要看法，然而这一观点在自媒体的传播中被大幅误解。马光远指出，预计在2031年前后，某些核心城市的优质资产价格将突破2021年时的峰值，但大约70%的城市则难以恢复到那一水平。自媒体却将其简化为“马光远：五年内房价将回升到高点”的口号。对此，他进行了专门澄清，批评这一现象是为了吸引流量而散布谣言。我们不必参与这种争论，而是应该深入分析他的判断。经过细致的考量，我们会发现，他的见解实际上基于全球市场周期规律和中国城市的实质性差异。

马光远所看好的，并非是全国房价的一致上涨，而是聚焦于四个特定城市中真正具备价值的高品质房产。对于普通购房者而言，与其纠结于2031年这个具体年份的准确性，不如更清晰地了解以下几个关键问题：这四座城市为何被选中、它们的战略重要性在哪里，以及这些信息与自身的购房和换房计划之间的联系。

首先，考虑到为何时间段选择了十年，这并非凭空猜测，而是一种在全球房地产市场中反复显示的规律。早在2006年，美国的房价便达到了顶峰，而纽约与旧金山等核心城市的优质房产在2016年才重新回到历史高位，正好经历了十年的周期。日本东京的主要区域也是如此，从市场触底到打破泡沫前高，差不多同样需要十年。其背后逻辑相对简单：房地产的深度调整阶段通常持续3到5年，这段时间内，开发商由于市场环境的冷淡而减少拿地和缩减新开工项目。待市场需求逐渐释放，从立项到房屋建成交付，通常还要花费2到3年。因此，供需的缺口最终将推动价格的回暖，整个过程恰好落在8到10年之间。从2021年高点起算，这轮周期实际上已经运行了5年，核心城市开始显现出触底回升的迹象，接下来大约还有5年的修复期，这与国际市场的普遍模式相一致。 谈球吧

历史上每一次市场底部的时刻，都伴随着“房价将永远下跌”的悲观讨论。2008年和2014年均是如此，然而细想一下，这些年份恰恰成为了最具投资价值的时机。首套房和改善型置换的家庭，千万别在市场底部被情绪所吓倒而错失机会。

接下来，我们来看一下选中的四个城市。马光远特别提到的北京、上海、广州和深圳，绝非随意之选，而是经过三重硬性标准的筛选。首先，产业布局决定着城市的经济活力。北京聚集着全国40%的院士，以及50%的独角兽企业；上海则有超过900家的跨国公司区域总部。深圳作为全球科技巨头的摇篮，如华为和腾讯，亦体现了其产业优势；广州则成为华南地区的商贸、生物医药和高端制造的中心。这四个城市每年都能持续创造出数十万的高收入就业机会。

其次是人口结构的问题。北上广深加起来拥有全国40%以上的千万级资产的高净值家庭，每年吸引的高校毕业生就业人数超过50万。影响房价的从来都不是简单的总人口，而是高收入人群的流动方向。 谈球吧

最后是稀缺性。预计到2026年，这四个城市的商品住宅供地普遍将比2021年的高点减少超过40%。在北京，全年商品住宅供地的面积也仅在140到160公顷之间，核心区域的新增净地几乎为零。在这种情况下，优质土地越来越稀缺，优质房产的价值自然水涨船高。

在选房时，这一逻辑同样适用：在这四座城市的核心区域，地铁房、学区房以及新型三居室始终是稀缺资产。购房时把握好地段、配套、户型和得房率这几项关键指标，显然比只盯着短期价格波动要靠谱得多。

不仅仅是理论，数据更是验证了市场修复的迹象。在四个领先指标同时好转的情况下，这通常意味着市场底部的确认。全国的新建商品房待售面积已经连续六个月下降，深圳南山区的新房去化周期仅为2.6个月，八个重点城市的二手房挂牌量与去年同期相比下降了28%。供需关系正从供过于求逐渐转向微弱的平衡。 谈球吧

在租金方面，我们看到全国重点50个城市的住宅租金已经连续七个月环比上升，一线城市同比涨幅达到4.1%。租金作为一个最真实的需求指标，其上涨恰恰反映了市场的回暖。成交量同样令人振奋，2026年上半年北京二手房的成交量达到9.36万套，创下过去五年同期最高。经过真实成交支撑的回暖，方能称之为真正的回暖。

至于土地拍卖，6月份一线城市的宅地溢价率跃升至63.39%。深圳南山区的一块地经过291轮竞标，以150.74%的溢价成交；而北京的酒仙桥地块同样经248轮竞标，楼面价达到8.11万。这说明，开发商作为市场上对周期最敏感的玩家，愿意用真金白银抢地，这反映出对未来市场的乐观预期。当四个信号同时出现时，市场底部可基本得到确认。对首套房购房者和改善型置换家庭而言，利用好房贷利率、公积金贷款和首付政策的红利，眼下的购房成本正处于近20年的最低谷。

不过，马光远的判断中最具实际操作性的部分，乃是他强调的约70%的城市将难以复苏。他对于未来市场的看法中提及“三个20%”，即只有大约两成的城市、两成的区域以及两成的房产将真正具备投资价值。产业衰退及人口流失将导致收缩型城市的出现，而缺乏配套设施的远郊盘、没有学区和交通便利的老旧房产，终将回归到纯粹的居住属性。这并不是一件坏事，而是市场成熟的必然趋势。东京的核心区连续23个季度房价创新高，而北海道的小城市房价却仅为高点的30%。在纽约，曼哈顿的房价在二十年间翻了两到三倍，底特律在某些地方则出现过一美元的房屋。由此可见，产业和人群的流动总是将直接影响房价走向。 谈球吧

因此，对于普通购房者而言，未来的选房原则明晰无比：应将重点投入到有丰富产业基础和高人口聚集的核心城市优质项目上，努力避开那些注定走向衰退的资产。在居住品质的提升上，装修、家具以及家电等方面的投入，同样应优先考虑在你能长久持有的房产上。